Worx divulga WMarket Review do 1º semestre de 2008

19 Setembro 2008



Estabilização do mercado de escritórios de Lisboa e Porto, decréscimo do volume de oferta no mercado de retalho, aumento do interesse no comércio de rua, fraca actividade do sector industrial e de logística e melhoria significativa do


Mercado de Escritórios
O 1º semestre de 2008 ficou marcado por uma estabilização do mercado de escritórios, quer em Lisboa quer no Porto. Uma das tendências que tem vindo a intensificar-se, e com especial destaque para os últimos dois semestres, é a maior apetência das empresas para se localizarem em espaços mais modernos e com uma maior flexibilidade de uso. A este nível de destacar as melhores performances dos edifícios novos quando comparadas com os edifícios usados, antevendo um crescendo da preocupação dos inquilinos pelas questões relacionadas com a certificação energética.

A pressão por parte da procura continua bastante forte, havendo alguma dificuldade de enquadramento da oferta actual às suas necessidades. Muitas das empresas estão a adiar as suas decisões de relocalização para uma fase melhor da economia, por um lado, e para uma oferta de espaços mais adequados às suas necessidades, e que o mercado parece não estar a oferecer.
Entretanto, até 2010 está prevista a entrada de 191.502 m² no mercado, sendo que a Zona 5 assume lugar de destaque com a conclusão do Office Park Expo (65.000 m²), prevista para o 2º semestre de 2008. Efectivamente, até ao final do presente ano está previsto que entre no mercado cerca de 100.000 m².
O Corredor Oeste é uma das zonas que apresenta maior número de projectos em pipeline e maior potencial de construção de edifícios de escritórios; contudo, temse verificado alguma expectativa dos promotores em colocar os seus produtos no mercado. Desta forma, justifica-se o valor que existe como previsão até 2010 (35.000 m²).
Com um stock total de 4.206.520 m², o mercado de escritórios de Lisboa registou durante o primeiro semestre do presente ano um take-up de 103.865 m², enquanto a vacancy rate situou-se nos 7,37%, correspondentes a 310.163 m². Desta forma, os resultados verificados durante os primeiros seis meses de 2008 são idênticos aos testemunhados no mesmo período de 2007, verificando-se uma diferença marginal.
Relativamente às rendas prime, a Prime CBD (Zona 1), correspondente ao eixo da Av. da Liberdade à Praça do Saldanha, apresenta uma procura elevada e uma oferta reduzida, registando os valores mais altos do mercado de escritórios de Lisboa com 21,50 ?/m²/mês. Já a CBD, denominada por Zona 2 e que engloba a Av. da República e área envolvente às Amoreiras, o preço por m²/mês é de 19,50?, enquanto nas Avenidas Novas (Zona 3) e no Parque das Nações (Zona 5) este valor desde para os 18?.
Na Zona Histórica (Zona 4), a prime rent é de 18,50?/mês/m², enquanto no Corredor Oeste (Zona 6) atinge os 15,90?, sendo, neste caso, a procura reduzida e a oferta elevada. No que diz respeito às prime yields, a Prime CBB apresenta a taxa mais baixa com 6,25%, enquanto o Corredor Oeste a mais elevada com 7%.
Já a CBD e o Parque das Nações registam 6,5% e as Avenidas Novas e as Zonas História 6,75%. Em relação à cidade do Porto, a Zona da Boavista é aquela onde se praticam as rendas médias mais elevadas, com valores entre os 10 e os 18?/mês/m², e onde as prime yields são mais baixas (7%). Na ?Baixa? estes números descem para os 7,50 ? ? 12,00 ?, enquanto em Gaia, praticam-se preços desde os 7,50? aos 16?/m²/mês.

Mercado de Retalho e Comércio de Rua
O mercado do retalho em Portugal registou um significativo desenvolvimento nas últimas décadas, representando actualmente uma ABL de 2,8 milhões de m2, dos quais 81% em formato de centro comercial e os restantes 19% em outros formatos de retalho (retail parks, outlets, etc.).
O primeiro semestre de 2008 registou um decréscimo do volume de oferta quando comparado com períodos homólogos de 2006 e 2007. A nova oferta consubstanciou-se apenas na abertura do Palácio do Gelo em Viseu um projecto da Visabeira com 73.500 m2 de ABL inaugurado em Abril e o Retail Park de Santarém do FI British Land, com 28.000 m2 de ABL, que abriu portas em Maio.
Analisando a evolução da oferta, o ano de 2007 foi o que registou um maior volume de nova área comercial (batendo o recorde do ano
de 2003), tendo atingido cerca de 275.000 m2 dos quais 211.000 m2 correspondem a centro comerciais e os restantes 64.000 m2 a outros formatos de retalho.
O comércio de rua, após um longo período de estagnação e mesmo de declínio, tem vindo a ganhar progressivamente uma maior dinâmica e protagonismo no mercado imobiliário podendo mesmo considerar-se que existe o retorno às lojas de rua em complementaridade com as grandes superfícies comerciais.
Tem-se assistido, sendo expectável que esta tendência permaneça e se acentue, à procura de lojas de rua por parte das insígnias que
tradicionalmente estão presentes nos centros comerciais e que pretendem expandir-se para localizações prime, particularmente a Av. da Liberdade, o Chiado e o eixo da Av. da República, em Lisboa e na Rua da Santa Catarina no Porto, que têm, progressivamente, vindo a afirmar-se como localizações preferenciais para comércio local.
Apesar da dinâmica do comércio de rua nas zonas prime, as rendas prime situam-se em cerca de 70?/m2. No entanto, há conhecimento de arrendamentos efectuados por valores acima do registado mas que não podem ser considerados valores prime por traduzirem situações pontuais e muito específicas.

Mercado de Industrial e Logística
O mercado de industrial e logística encontra-se actualmente pouco dinâmico tendo-se registado uma fraca actividade nos primeiros seis meses do ano. Por outro lado as necessidades de espaço dos operadores logísticos estão cada vez mais orientadas para imóveis de maior dimensão, mais eficientes e adequados às necessidades mais recentes da actividade. Uma outra tendência tem sido para um redução da duração média dos contratos.
Nos próximos anos não se perspectiva um acentuado dinamismo no mercado tal como o conhecemos. A excepção será os projectos associados ao programa governamental ?PortugalLogístico?. Contudo o impacto deste programa no mercado será apenas sentido daqui a alguns anos uma vez que a implementação deste programa ainda está muito no seu início. A Zona 3 é a que regista uma maior fatia do stock do mercado, com cerca de 1/3 do mercado, logo seguida pela Zona 2, com 18%. A margem Sul do Tejo, com as zonas 5 e 6, representa 28% do mercado, tendo sido a zona que tem registado um maior dinamismo com o surgimento de diversos parques logísticos (ex. Logispark, Passil, Sapec, e PIS 2). A vacancy rate do mercado de industrial e logística da Grande Lisboa encontra-se em média nos 10%, com destaque para as zonas 5 e 6 com taxas de desocupação superiores a 15%, e as zonas 1 e 4 com taxas inferiores a 5%.
O mercado de industrial e logística da Grande Lisboa será pautado, nos próximos anos por uma aposta nos desenvolvimento de infra estruturas de qualidade, novas tecnologias e localizações estratégicas que permitam aumentar a eficácia da distribuição. Os novos projectos do TGV e do Aeroporto em Alcochete irão alterar o dinamismo actual da região.
No mercado industrial do Porto, qualitativamente, o desenvolvimento do parque industrial do Grande Porto tem registado uma evolução relevante, denotando uma crescente preocupação com o nível de acabamentos das áreas edificadas. Mercado de Turismo
Em termos gerais, os primeiros 6 meses do ano de 2008, caracterizaram-se por uma melhoria significativa do desempenho do mercado hoteleiro nacional, tendo sido registados acréscimos nos principais indicadores de todos os destinos turísticos, sobretudo em resultado da crescente penetração das companhias de baixo custo no transporte aéreo com origem/destino nos aeroportos portugueses.
O Turismo nacional, registou até ao mês de Maio de 2008, mais de 5 milhões de hospedes, o que significa mais 5,5% do que o ano passado, que geraram 14 milhões de dormidas, mais 2,5% que o mesmo período do ano 2007 e 694 M? de proveitos, que representa um acréscimo de 192 M? (8%), comparativamente a 2007. Com as regiões de Lisboa, Algarve e Madeira a terem uma concentração superior a 74% dos proveitos, destaca-se a região de Lisboa com cerca de 35% dos proveitos. No que respeita a dormidas, países como a Espanha (+29%), a França (+7%) e a Holanda (+6%), registaram as evoluções mais positivas, sendo que, o Algarve concentrou o maior número de dormidas do país,
com 36%.

Investimento
O investimento global em Portugal no 1º trimestre de 2008 foi a componente económica que mais se destacou pela negativa, registando uma forte desaceleração em termos homólogos. A taxa de variação homóloga em volume do Investimento passou de 8,8% no 4º trimestre de 2007 para 4,4% no 1º trimestre de 2008.
O mercado de investimento imobiliário no 1º semestre de 2008 acompanhou a tendência registada no último semestre de 2007 e o comportamento global do investimento na economia, de um acentuado arrefecimento muito devido aos impactos da crise do subprime e da recessão no mercado imobiliário em Espanha.
Os investidores nacionais, como por exemplo os fundos de investimento imobiliário, registaram uma forte quebra nos volumes de investimentos, estando actualmente alguns dos investimentos previstos para 2008 em fase de reanálise na expectativa de sinais positivos dos mercados financeiros após o Verão.
Um dos sectores que continua a despertar uma atenção crescente não só dos investidores nacionais mas essencialmente dos investidores internacionais, é o sector do Turismo ou Turismo Residencial. A este interesse crescente dos investidores está associada uma forte aposta do Estado com vista a colocar o Turismo como um dos sectores estratégico da Economia Portuguesa. O sector do Turismo, vai beneficiar de um tratamento especial por parte do Governo, com a criação dos PIN, (Projectos de Interesse Nacional).

Fonte: Worx





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